Представим ситуацию: пенсионерка имеет пай, обрабатывать который самостоятельно сил не хватает. Она хочет переехать к детям в другой населенный пункт и сдать свою землю в аренду. Но не на долгий срок - ведь слышала, что могут отменить мораторий на продажу сельскохозяйственных земель, и тогда можно будет продать землю. Однако фермеры на один год арендовать не хотят. А пенсионерка не хочет, чтобы земля простаивала. Можно будет расторгнуть договор аренды, если владелец получит возможность продавать свою землю, или же при других, менее предсказуемых им обстоятельствах, и как это сделать.
- Во-первых: Обязательно ли собственнику расторгать договор аренды земли, если он собирается продавать землю? - Нет.
- У участка может измениться собственник, но арендатор останется тот же. Это возможно тогда, когда новый собственник не собирается самостоятельно пользоваться участком с первых же дней после покупки. Поэтому, чтобы земля не простаивала зря, на какой - то период ему будет выгодно сохранить арендные отношения. Но, конечно, может случиться и так, что покупатель захочет сразу сам использовать свой участок, поэтому условием покупки поставит расторжение арендных отношений. Есть и другой шанс: если собственник собирается продать участок, именно арендатор имеет первоочередное право ее купить. На это должен обратить внимание нотариус. Арендатору направляют сообщение, и только если он в течение месяца не согласился купить участок по предложенной собственником цене, землю можно продать другому лицу.
- Разрывать договор аренды - это все-таки конфликт. При каких условиях его действие прекращается без выявления инициативы одной из сторон?
- Если закончился срок, на который было заключено соглашение; если арендатор приобрел участок в собственность; если участок выкуплен для общественных нужд по мотивам общественной необходимости, или же если ликвидировано юридическое лицо-арендатора.
- При каких условиях договор может быть признан недействительным?
- Если отсутствует один из существенных условий договора (срок действия, ответственность сторон - размер и порядок выплаты арендной платы, индексация и т.д.) - это может быть причиной отказа как в государственной регистрации договора аренды, так и, соответственно, основанием для признания его недействительным.
- Как расторгнуть договор аренды досрочно?
- Или по согласию обеих сторон, либо в судебном порядке – практически во всех договорах аренды прописаны только такие два пути. Т.е. одна сторона самостоятельно прекратить арендные отношения не может. Основанием для судебного решения может быть невыполнение условий договора. Тогда сначала инициатор (например, собственник) обращается к арендатору и сообщает, какие пункты договора не выполнены (например, прошел срок выплаты), а далее обращается в суд. Можно посоветовать: тщательно прописывать все основания для возможного досрочного прекращения действия договора еще на старте - при заключении сделки. И чем лучше собственники предугадают возможные случаи заранее, чем точнее они будут изложены в тексте самого соглашения - тем проще действовать в проблемной ситуации. На сегодняшний день при составлении договоров аренды используется типовая форма договора аренды земли, утвержденная постановлением правительства. В ней указаны главные условия аренды, ее сроки, формы и размер арендной платы, условия расторжения и возобновления аренды. Важнейшим условием для расторжения договора можно также предусмотреть и продажу земельного участка другому лицу. Следует указать в договоре, какие виды деятельности на участке арендатору разрешены, а какие - нет. Нарушение этих пунктов может стать основанием для расторжения договора.
- Какие условия договора нарушают чаще всего?
- Самое распространенное нарушение - это неуплата арендной платы в течение нескольких месяцев. И это - достаточная причина, чтобы арендодатель инициировал досрочное прекращение действия договора. Следует сказать, что почти всегда инициатором расторжения сделки выступает собственник. Кроме уже упомянутой, причинами могут быть также нецелевое использование земли, экологический вред, нанесенный участку от деятельности арендатора, его загрязнения карантинными растениями - то есть ухудшение состояния почвенного покрова. Арендаторы на практике почти никогда не инициируют расторжение договоров аренды. Однако основанием для такой инициативы с их стороны может быть вмешательство владельца в его производственную деятельность - скажем, собственник земли препятствует работать на арендованной земле.
- Если собственник не получал арендную плату, то решение суда о прекращении действия договора оставляет его в ущербе?
- Суд должен вынести решение не только о расторжении договора, но и об уплате средств за тот период, в течение которого арендатор пользовался участком. Так как пользование землей в Украине платное, и тот же собственник платит земельный налог - как правило, из средств от полученной арендной платы.
- Скажем, собственник хочет расторгнуть договор, потому что получил более выгодное предложение, а арендатор уже вложил средства в этот участок, рассчитывая, что пользоваться им в течение периода, предусмотренного договором. Защищен ли арендатор от того, что ему скажут «спасибо, что вложили средства, а теперь - до свидания »?
- Арендатор тоже имеет определенные права - он может требовать продления срока договора, по крайней мере, пока не соберет урожай. То есть пока участок не будет использован по назначению, для которого его брали в аренду, арендатор имеет право его использовать.
- Как быть, если арендатор заплатил за аренду вперед, а соглашение досрочно прекращено по инициативе собственника?
- Если соглашение прекращено не по вине арендатора, собственнику земли придется возместить арендную плату, которую он получил вперед.
- Как зарегистрировать факт расторжения договора?
- Порядок такой же, как и для регистрации самого договора. Только если до 1 января 2011 года регистрацию осуществляли районные филиалы государственного предприятия «Центр ГЗК», то сейчас договора аренды земли, и, соответственно, соглашения о прекращении их действия подлежат регистрации в территориальных органах Госземагентства (Госкомзема).

Д.А. Схиладзе,
юрист-консульт отдела
Госкомзема в Кировском районе АР Крым.